Partie déterminante de la validation d’un mémoire d’expertise comptable, la création des outils doivent apporter une valeur notable à la profession. Cet exemple vous donne un aperçu des attentes académiques relatives à la rédaction de cette partie de votre mémoire d’expertise comptable.
Grille comparative entre la cession d’un entier terrain et la cession de tantièmes de terrain contre remise de locaux à construire
| Aspects | Cession d’un entier terrain | Cession de tantièmes de terrain |
| Juridiques | -Le propriétaire du terrain cède la totalité du terrain au promoteur en échange de la construction de locaux sur le terrain. -Le cédant devient propriétaire des locaux construits sur la partie du terrain qu’il a conservée, tandis que le promoteur devient propriétaire des locaux construits sur la partie du terrain qu’il a acquise. | -Le propriétaire du terrain ne cède qu’une partie du terrain en tantièmes au promoteur, tout en se réservant une autre partie du terrain. -Le cédant devient propriétaire des locaux construits sur la partie du terrain qu’il a conservée (correspondant aux tantièmes cédés), tandis que le promoteur devient propriétaire des locaux construits sur la partie du terrain qu’il a acquise (correspondant aux tantièmes conservés par le cédant). |
| Comptables | -Le prix de cession du terrain est généralement évalué en totalité. -Les locaux construits sur la partie du terrain conservée par le cédant peuvent être valorisés pour des besoins comptables. | -Le prix de cession est réparti entre les tantièmes cédés et les tantièmes conservés par le cédant. -Les locaux construits sur la partie du terrain conservée par le cédant (correspondant aux tantièmes cédés) peuvent être valorisés pour des besoins comptables. |
| Fiscaux | -Le vendeur du terrain est soumis aux règles d’imposition des plus-values immobilières. -Des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer pour les particuliers en fonction de la durée de détention du terrain. | -Le vendeur du terrain est soumis aux règles d’imposition des plus-values immobilières, mais le calcul de la plus-value prend en compte le prix de cession correspondant aux tantièmes cédés. -Des abattements pour durée de détention peuvent également s’appliquer pour les particuliers en fonction de la durée de détention du terrain. |
Annexe 2 : Missions ouvertes ou non à l’expert-comptable dans le domaine de la gestion de patrimoine
| Missions ouvertes | Détails |
| Conseil en gestion de patrimoine | L’expert-comptable peut agir en tant que conseiller en gestion de patrimoine pour ses clients, en leur fournissant des recommandations sur l’optimisation de leur patrimoine personnel et professionnel. Cela peut inclure des conseils sur l’épargne, les placements financiers, l’immobilier, la préparation de la retraite, la fiscalité patrimoniale, etc. |
| Stratégies d’investissement | L’expert-comptable peut aider ses clients à élaborer des stratégies d’investissement en fonction de leurs objectifs financiers et de leur profil de risque. |
| Analyse patrimoniale | L’expert-comptable peut réaliser une analyse approfondie du patrimoine de ses clients, en prenant en compte leurs actifs, leurs dettes, leurs revenus et leurs charges afin de proposer des solutions adaptées à leur situation. |
| Optimisation fiscale | L’expert-comptable peut conseiller ses clients sur les stratégies fiscales pour minimiser leur charge fiscale tout en respectant la réglementation en vigueur. |
| Planification successorale | L’expert-comptable peut aider ses clients à anticiper et à préparer la transmission de leur patrimoine aux générations futures, en mettant en place des solutions de transmission optimisées sur le plan fiscal et juridique. |
| Analyse des contrats d’assurance-vie et d’épargne retraite | L’expert-comptable peut aider ses clients à évaluer et à choisir les contrats d’assurance-vie et d’épargne retraite les plus adaptés à leurs besoins et à leur situation. |
| Missions non ouvertes | Détails |
| Conseil en investissement financier (CIF) | Le conseil en investissement financier, qui implique des recommandations sur des produits financiers spécifiques, est réservé aux conseillers en investissement financier enregistrés auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). |
| Activités d’intermédiation en assurance | Les activités de courtage en assurance et de conseil en assurance relèvent de la compétence des professionnels d’assurance. |
Annexe 3 : Démarche stratégique dans la mise en place de la mission de gestion de patrimoine au sein du cabinet
| Etape 1 : Analyse du marché et des opportunités | Etudier le marché de l’immobilier et de la construction pour identifier les opportunités de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Analyser les tendances du marché immobilier et les besoins des clients propriétaires de terrain en matière de gestion de patrimoine. |
| Etape 2 : Évaluation des compétences internes du cabinet | Evaluer les compétences existantes au sein du cabinet en matière de gestion de patrimoine et de conseil en immobilier. Identifier les collaborateurs ayant une expertise en droit immobilier, fiscalité immobilière et gestion de patrimoine. |
| Etape 3 : Définition de la mission de gestion de patrimoine | Déterminer les services spécifiques de gestion de patrimoine proposés dans le cadre de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Définir les objectifs de la mission, notamment en termes de fiscalité optimisée, de rentabilité des investissements immobiliers, et de planification successorale. |
| Etape 4 : Élaboration d’une offre commerciale | Développer une offre commerciale détaillée pour la mission de gestion de patrimoine, en mettant en avant les avantages de la démarche pour les promoteurs immobiliers et les propriétaires de terrain. Préciser les tarifs et conditions de rémunération pour la prestation de conseil en gestion de patrimoine. |
| Etape 5 : Communication et promotion | Mettre en place une stratégie de communication pour promouvoir la mission de gestion de patrimoine auprès des propriétaires de terrain. Utiliser des outils de communication adaptés pour présenter les avantages de la démarche et les services proposés. |
| Etape 6 : Formation et sensibilisation des équipes internes | Former les collaborateurs du cabinet sur les aspects spécifiques de la gestion de patrimoine dans le cadre de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Sensibiliser les équipes sur l’importance de fournir des conseils personnalisés et adaptés à chaque client. |
| Etape 7 : Suivi et évaluation des résultats | Mettre en place des indicateurs de suivi pour évaluer les résultats de la mission de gestion de patrimoine, tels que le nombre de contrats signés, la satisfaction des clients, etc. Analyser régulièrement les performances de la mission pour identifier d’éventuelles améliorations. |
| Etape 8 : Développement continu | Continuer à suivre l’évolution du marché immobilier et des besoins des clients pour adapter les services proposés en gestion de patrimoine. Explorer de nouvelles opportunités dans le domaine de la gestion de patrimoine liée à l’immobilier, telles que la gestion de biens immobiliers détenus en copropriété. |
Annexe 4 : Démarche marketing en 6 étapes afin de déterminer les modes de production, de promotion, de diffusion et de vente de la mission de conseil en gestion de patrimoine
| Etape 1 : Analyse du marché et des besoins des clients potentiels | Etudier le marché de l’immobilier et de la construction pour identifier les besoins spécifiques des propriétaires de terrain en matière de gestion de patrimoine. Réaliser des enquêtes ou des entretiens avec des clients potentiels pour comprendre leurs attentes et leurs exigences en matière de conseil en gestion de patrimoine liée à la cession de terrain. |
| Etape 2 : Définition de l’offre de conseil en gestion de patrimoine | Déterminer les services spécifiques proposés dans le cadre de la mission de conseil en gestion de patrimoine, en mettant l’accent sur les avantages et la valeur ajoutée pour les clients. Préciser les modalités d’intervention, les livrables attendus et les engagements pris par le cabinet d’expertise comptable envers les clients. |
| Etape 3 : Sélection des canaux de promotion et de diffusion | Identifier les canaux de promotion adaptés pour toucher les clients potentiels, tels que les réseaux sociaux, le site web du cabinet, les publications spécialisées, les salons professionnels, etc. Définir les canaux de diffusion pour la mission de conseil en gestion de patrimoine, tels que les webinaires, les séminaires, les newsletters, etc. |
| Etape 4 : Communication et promotion de l’offre | Mettre en place une stratégie de communication pour promouvoir la nouvelle mission de conseil en gestion de patrimoine auprès des propriétaires de terrain. Utiliser les canaux sélectionnés pour présenter les avantages de l’offre et les résultats obtenus grâce aux témoignages de clients satisfaits. |
| Etape 5 : Formation et préparation des équipes internes | Former les collaborateurs du cabinet sur les spécificités de la mission de conseil en gestion de patrimoine et les techniques de vente associées. Sensibiliser les équipes sur l’importance de la qualité de service, de l’écoute active et de la personnalisation des conseils en fonction des besoins de chaque client. |
| Etape 6 : Suivi et adaptation de l’offre | Mettre en place des indicateurs de suivi pour évaluer l’efficacité de la démarche marketing et la satisfaction des clients. Analyser régulièrement les résultats obtenus et ajuster la stratégie en fonction des retours d’expérience et des évolutions du marché. |
Annexe 5 : Modèle de lettre de mission de conseil en gestion de patrimoine
[Nom du Cabinet d’Expertise Comptable]
[Adresse du Cabinet]
[Téléphone du Cabinet]
[Adresse e-mail du Cabinet]
[Site web du Cabinet]
[Date]
Objet : Lettre de Mission – Conseil en Gestion de Patrimoine
Madame/Monsieur [Nom du Client],
Nous avons le plaisir de vous confirmer notre accord pour réaliser une mission de conseil en gestion de patrimoine liée à la cession de terrain contre remise de locaux à construire, conformément à vos besoins et attentes exprimés lors de nos précédents échanges.
La présente lettre de mission a pour objectif de définir les modalités de notre intervention et les engagements réciproques dans le cadre de cette mission de conseil en gestion de patrimoine.
- Objectifs de la Mission
Nous nous engageons à vous apporter un conseil personnalisé et des solutions adaptées à votre situation patrimoniale spécifique dans le contexte de la cession de terrain et des locaux à construire. Nos principaux objectifs seront notamment de :
- Vous accompagner dans l’optimisation fiscale de la plus-value immobilière liée à la cession de terrain.
- Vous proposer des stratégies de gestion de patrimoine permettant de maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers.
- Vous conseiller en matière de planification successorale et de transmission du patrimoine de manière optimisée.
- Périmètre d’Intervention
Notre mission de conseil en gestion de patrimoine inclura les domaines suivants :
- Analyse de votre situation patrimoniale actuelle, y compris vos actifs immobiliers, vos placements financiers et vos dettes éventuelles.
- Étude approfondie de la cession de terrain et des locaux à construire.
- Proposition de stratégies d’optimisation fiscale pour la plus-value immobilière.
- Conseils en investissement et en gestion financière.
- Planification successorale et transmission du patrimoine.
- Modalités de Collaboration
- Nous nous engageons à agir en toute indépendance et dans votre intérêt exclusif, en veillant à préserver la confidentialité de toutes les informations que vous nous communiquerez.
- Vous nous autorisez à consulter tous les documents nécessaires à la réalisation de la mission de conseil en gestion de patrimoine.
- Obligations du Cabinet d’Expertise Comptable
- Nous nous engageons à mettre en œuvre nos meilleures compétences et ressources pour vous fournir des conseils de qualité et adaptés à vos besoins spécifiques.
- Nous respecterons les normes professionnelles en vigueur et veillerons à vous informer de tout changement réglementaire ou légal ayant un impact sur la mission.
- Responsabilité
- Notre responsabilité sera engagée dans le cadre de cette mission de conseil en gestion de patrimoine conformément aux normes professionnelles applicables.
- Nous déclinons toute responsabilité en cas de modifications ultérieures des lois, règlements ou circonstances qui pourraient affecter les conseils et recommandations donnés dans le cadre de la mission.
- Obligations du Client (Propriétaire du Terrain)
- Vous vous engagez à fournir toutes les informations et documents nécessaires à la réalisation de la mission de conseil en gestion de patrimoine de manière complète, exacte et en temps voulu.
- Vous êtes responsable de la véracité et de l’exactitude des informations fournies dans le cadre de la mission.
- Honoraires
Les honoraires relatifs à la mission de conseil en gestion de patrimoine sont fixés comme suit : [Indiquer ici les modalités de tarification convenues avec le client].
- Durée de la Mission
La présente mission débutera à compter de la date de signature de cette lettre de mission et prendra fin à la réalisation des objectifs spécifiés à la date du [__/__/____], à moins que l’une des parties ne décide de mettre fin à la mission par écrit.
Nous vous remercions de la confiance que vous nous accordez pour vous accompagner dans cette mission de conseil en gestion de patrimoine. Nous mettrons tout en œuvre pour vous fournir des conseils de qualité et des solutions adaptées à vos besoins.
Nous vous prions d’agréer, Madame/Monsieur [Nom du Client], l’expression de nos salutations distinguées.
[Nom du représentant du cabinet d’expertise comptable]
[Titre du représentant du cabinet d’expertise comptable]
[Signature du représentant du cabinet d’expertise comptable]
[Nom du Client]
[Signature du Client]
Annexe 6 : Les deux phases de la mission de conseil en gestion de patrimoine
Phase 1 – Définition de la stratégie patrimoniale pour l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire
Cette première phase a pour objectif de définir une stratégie patrimoniale spécifique et adaptée à l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Voici les principales étapes de cette phase :
- Bilan patrimonial et analyse du projet immobilier
- Réaliser un bilan patrimonial complet en recueillant toutes les informations financières et patrimoniales du client, en mettant l’accent sur les actifs immobiliers, y compris le terrain à céder et les autres biens immobiliers éventuels.
- Analyser le projet immobilier de cession de terrain contre remise de locaux à construire, en prenant en compte les coûts de construction, les délais, les modalités de paiement, les aspects fiscaux, etc.
- Etude des besoins et objectifs
- Identifier les besoins et les objectifs spécifiques du client concernant l’opération de cession de terrain et la construction des locaux.
- Prendre en considération les aspects fiscaux, financiers, patrimoniaux et successoraux pour déterminer les priorités du client.
- Stratégie patrimoniale spécifique
- Elaborer une stratégie patrimoniale sur mesure en fonction des besoins et des objectifs du client et de l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire.
- Proposer des recommandations adaptées, telles que la structuration de la vente du terrain, la gestion des plus-values immobilières, l’optimisation fiscale, etc.
- Présentation et validation
- Présenter la stratégie patrimoniale spécifique au client en expliquant en détail les mesures proposées et les avantages attendus.
- Obtenir la validation du client concernant les orientations et les recommandations proposées pour l’opération de cession de terrain et la construction des locaux.
- Planification de l’opération
- Etablir un calendrier détaillé pour la mise en œuvre de la stratégie patrimoniale dans le cadre de l’opération de cession de terrain et la construction des locaux.
- Définir les étapes clés, les responsabilités et les actions à entreprendre pour atteindre les objectifs fixés.
- Prise en compte des éléments réglementaires
- S’assurer de la conformité de la stratégie patrimoniale avec les règles fiscales, légales et réglementaires en vigueur concernant la cession de terrain et la construction immobilière.
Phase 2 – Montage du projet juridique, fiscal et financier pour l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire
La deuxième phase de la mission consiste à mettre en œuvre la stratégie patrimoniale validée par le client en abordant les aspects juridiques, fiscaux et financiers du projet d’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Voici les principales étapes de cette phase :
- Montage juridique
- Analyser la structure juridique existante du patrimoine du client et proposer des ajustements si nécessaires en vue de l’opération de cession de terrain et de construction des locaux.
- Mettre en place les dispositifs juridiques adaptés pour faciliter la cession de terrain et la construction des locaux, tels que l’établissement de contrats de vente.
- Optimisation fiscale
- Mettre en œuvre les mesures d’optimisation fiscale préconisées dans la stratégie patrimoniale spécifique à l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire.
- S’assurer que la cession de terrain et la construction des locaux bénéficient des dispositifs fiscaux avantageux disponibles pour le client.
- Montage financier
- Elaborer une prévision détaillée pour l’opération de cession de terrain et la construction des locaux, en prenant en compte les coûts estimés et les modalités de paiement.
- Suivi et coordination :
- Assurer un suivi étroit du montage du projet d’opération de cession de terrain et de construction des locaux, en veillant à la bonne coordination de toutes les parties impliquées (notaires, architectes, promoteurs, etc.).
- Garantir le respect du calendrier établi pour la réalisation de l’opération.
- Contrôle réglementaire
- S’assurer de la conformité du montage juridique, fiscal et financier avec les règles fiscales, légales et réglementaires en vigueur concernant la cession de terrain et la construction immobilière.
- Communication et reporting :
- Fournir des mises à jour régulières au client concernant l’avancement de l’opération de cession de terrain et de construction des locaux.
- Communiquer de manière transparente sur les étapes franchies, les défis éventuels et les résultats obtenus.
Annexe 7 : Modèle de plaquette de présentation de la mission de conseil en gestion de patrimoine
Cher client, Nous sommes heureux de vous présenter notre nouvelle offre de conseil en gestion de patrimoine immobilier spécifiquement dédiée à l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire. Notre expertise dans le domaine de la comptabilité et de la fiscalité nous permet d’accompagner les propriétaires de terrain à bâtir tout au long de cette opération complexe, en mettant en place une stratégie patrimoniale personnalisée et adaptée à vos besoins. |
NOTRE MISSION Notre mission est de vous apporter un accompagnement complet et sur mesure pour optimiser votre patrimoine dans le cadre de la cession de terrain contre remise de locaux à construire. Notre équipe d’experts en gestion de patrimoine et en droit immobilier se tient à vos côtés pour vous offrir les meilleurs conseils, garantissant ainsi le succès de votre projet. |
NOS SERVICES Bilan Patrimonial Immobilier : Analyse de votre patrimoine immobilier actuel, y compris le terrain à céder et les autres biens immobiliers. Identification des opportunités d’optimisation fiscale et patrimoniale. Stratégie Patrimoniale Personnalisée : Définition d’une stratégie sur mesure pour la cession de terrain et la construction de locaux. Mise en place de dispositifs juridiques et fiscaux adaptés à vos besoins spécifiques. Optimisation Fiscale : Application des dispositifs fiscaux avantageux pour minimiser la fiscalité liée à la cession de terrain. Suivi Réglementaire : Respect des règles légales et fiscales en vigueur pour sécuriser l’opération immobilière. |
POURQUOI CHOISIR NOTRE CABINET ? Une équipe d’experts compétents et expérimentés en gestion de patrimoine immobilier. Un accompagnement personnalisé et sur mesure pour répondre à vos besoins spécifiques. Une approche transparente et rigoureuse pour garantir le succès de votre projet immobilier. Une maitrise des aspects juridiques, fiscaux et financiers liés à la cession de terrain et la construction immobilière. |
Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur notre offre de conseil en gestion de patrimoine immobilier. Nous serions ravis de vous accompagner dans votre projet de cession de terrain contre remise de locaux à construire. [Coordonnées du Cabinet] [Site Web] [Email] [Téléphone] |
Annexe 8 : Questionnaire préalable au bilan patrimonial du client
[Coordonnées du client]
Nom :
Prénom :
Adresse :
Code postal :
Ville :
Téléphone :
Email :
[Coordonnées des autres conseils]
Notaire :
Avocat :
Expert-comptable (le cas échéant) :
Conseiller en gestion de patrimoine (le cas échéant) :
[Situation de famille]
- Statut marital : Célibataire / Marié(e) / Pacsé(e) / Divorcé(e) / Veuf(ve)
- Nom du conjoint (le cas échéant) :
- Nombre d’enfants à charge :
[Régime matrimonial et successoral]
- Régime matrimonial (le cas échéant) : Séparation de biens / Communauté réduite aux acquêts / Communauté universelle / Participation aux acquêts
- Existence d’un contrat de mariage (le cas échéant) : Oui / Non
- Clause bénéficiaire des contrats d’assurance-vie (le cas échéant) :
[Libéralités antérieures]
- Existence de donations réalisées antérieurement : Oui / Non
- Nature des donations (argent, biens immobiliers, etc.) :
- Bénéficiaires des donations :
- Existence d’un testament : Oui / Non
[Composition du patrimoine privé]
- Immobilier :
- Description des biens immobiliers détenus (résidence principale, résidences secondaires, investissements locatifs, terrains, etc.) :
- Valeur approximative des biens immobiliers :
- Financier :
- Comptes bancaires :
- Placements financiers (assurance-vie, PEA, etc.) :
- Epargne salariale :
- Autres actifs financiers :
- Mobiliers :
- Voitures :
- Œuvres d’art :
- Bijoux et objets de valeur :
- Autres biens mobiliers :
[Composition du patrimoine professionnel]
- Entreprise(s) détenue(s) :
- Forme juridique :
- Secteur d’activité :
- Parts détenues :
- Valorisation approximative :
- Revenus professionnels :
- Rémunération :
- Dividendes :
- Autres revenus professionnels :
Annexe 9 : Questionnaire de prise de connaissance des objectifs patrimoniaux du client
[Coordonnées du client]
Nom :
Prénom :
Adresse :
Code postal :
Ville :
Téléphone :
Email :
[Situation personnelle et familiale]
- Décrivez brièvement votre situation personnelle (célibataire, marié(e), pacsé(e), etc.) :
- Avez-vous des enfants à charge ? Si oui, combien et quelles sont leurs âges ?
[Objectifs patrimoniaux]
- Quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux à court terme (1 à 3 ans) ?
- Quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux à moyen terme (3 à 5 ans) ?
- Quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux à long terme (5 ans et plus) ?
[Projet de cession de terrain contre remise de locaux à construire]
- Pourquoi envisagez-vous la cession de votre terrain contre remise de locaux à construire ?
- Quels sont les résultats que vous souhaitez obtenir avec cette opération ? (Rendement financier, optimisation fiscale, diversification du patrimoine, etc.)
- Avez-vous des attentes spécifiques concernant la construction des locaux ?
[Risque et horizon d’investissement]
- Quel est votre niveau d’acceptation du risque financier (élevé, modéré, faible) ?
- Quelle est votre capacité d’investissement à long terme ?
- Quelle est votre tolérance aux fluctuations du marché financier ?
[Connaissances financières et patrimoniales]
- Avez-vous des connaissances en matière de gestion de patrimoine et d’investissement ?
- Avez-vous déjà réalisé des opérations immobilières ou des investissements dans le passé ?
[Projet de transmission patrimoniale]
- Avez-vous envisagé une transmission patrimoniale à vos proches ? Si oui, quels sont vos objectifs en la matière ?
[Diversification du patrimoine]
- Possédez-vous d’autres actifs financiers ou immobiliers en dehors du terrain à céder ?
- Avez-vous des projets d’investissement ou d’acquisition dans d’autres domaines ?
Annexe 10 : Modèle de tableau d’évaluation du temps nécessaire à la réalisation de la mission de conseil en gestion de patrimoine portée sur la cession de terrain contre remise de locaux à construire
| Étape de la mission | Description de l’activité | Temps estimé (heures) |
| Phase 1 : Définition de la stratégie patrimoniale | ||
| 1. Réunion initiale avec le client | Rencontre pour comprendre les besoins du client | |
| 2. Collecte des informations patrimoniales | Analyse des documents financiers et fiscaux du client | |
| 3. Analyse de la situation patrimoniale | Evaluation de la composition du patrimoine | |
| 4. Identification des objectifs patrimoniaux | Entretien pour définir les objectifs du client | |
| 5. Recherche de solutions adaptées | Etude des options pour la cession de terrain et la construction des locaux | |
| 6. Présentation des recommandations | Rédaction du rapport avec les solutions proposées | |
| Phase 2 : Montage du projet d’un point de vue juridique, fiscal et financier | ||
| 1. Analyse juridique de l’opération | Vérification des contrats et des actes notariés | |
| 2. Optimisation fiscale et structuration patrimoniale | Élaboration de stratégies fiscales pour la cession et la construction | |
| 3. Due diligence juridique | Vérification des autorisations et formalités légales | |
| 4. Rédaction des contrats | Préparation des contrats et actes notariés | |
| 5. Suivi et accompagnement du client | Soutien tout au long de l’opération | |
Annexe 11 : Démarche dans l’identification des ressources requises pour la mission
- Analyser les besoins spécifiques de la mission
- Examiner en détail les objectifs et les attentes du client concernant l’opération de cession de terrain et la construction des locaux.
- Identifier les différentes étapes et activités de la mission, de la phase de stratégie à la phase de montage du projet.
- Définir les compétences nécessaires
- Identifier les compétences techniques requises pour réaliser chaque étape de la mission, telles que l’expertise en gestion de patrimoine, en droit immobilier, en fiscalité, en finance, etc.
- Evaluer si les membres de l’équipe du cabinet disposent des compétences nécessaires ou s’il est nécessaire de faire appel à des ressources externes spécialisées.
- Evaluer la charge de travail
- Estimer la quantité de travail nécessaire pour chaque étape de la mission en termes de temps et d’efforts.
- Prendre en compte la complexité de l’opération et les délais à respecter pour évaluer la charge de travail globale.
- Identifier les ressources internes disponibles
- Evaluer les ressources humaines disponibles au sein du cabinet, y compris les experts-comptables, les collaborateurs, et autres membres de l’équipe.
- Vérifier si ces ressources internes disposent des compétences requises pour couvrir toutes les étapes de la mission.
- Rechercher des ressources externes si nécessaire
- Identifier les domaines dans lesquels le cabinet peut avoir besoin de ressources externes spécialisées, telles qu’un avocat, un notaire, un expert en immobilier, etc.
- Etablir des partenariats avec des professionnels externes de confiance pour renforcer les compétences du cabinet dans ces domaines spécifiques.
- Evaluer les coûts associés aux ressources
- Estimer les coûts liés à l’utilisation de ressources internes, tels que les heures facturables du personnel du cabinet.
- Evaluer les coûts associés aux ressources externes, en négociant des tarifs compétitifs et en s’assurant que les coûts sont en adéquation avec la valeur ajoutée pour le client.
- Planifier l’affectation des ressources
- Planifier l’affectation des ressources internes et externes à chaque étape de la mission en tenant compte de leurs compétences, de leurs disponibilités et des délais à respecter.
- Répartir équitablement la charge de travail pour éviter tout surcroit de travail pour une ressource particulière.
- Assurer une communication fluide
- Etablir une communication fluide entre les membres de l’équipe du cabinet et les ressources externes, en veillant à ce que tous comprennent clairement leurs rôles et leurs responsabilités.
- Maintenir une communication régulière avec le client pour le tenir informé de l’avancement de la mission et des ressources impliquées.
Annexe 12 : L’opération de cession contre remise de locaux à construire intégrée dans la mission de conseil en gestion de patrimoine
- Evaluation des objectifs patrimoniaux
- Entretien approfondi avec les clients pour comprendre leurs besoins, leurs projets à court et long terme, leur souhait de transmission, etc.
- Identification des priorités des clients en termes de revenus complémentaires, de soutien financier pour leurs enfants, de préparation de la retraite, etc.
- Analyse de la situation financière
- Etude détaillée de la situation financière des clients, y compris leurs actifs, leurs passifs, leurs revenus, leurs dépenses, etc.
- Evaluation de la capacité financière des clients à supporter les éventuels coûts de travaux de rénovation ou à gérer les revenus complémentaires générés par la cession.
- Analyse du terrain et de ses opportunités de valorisation
- Evaluation de la valeur actuelle du terrain en fonction de sa localisation, de sa superficie, de son potentiel de développement, etc.
- Etude des possibilités de valorisation du terrain en le cédant contre remise de locaux à construire par des promoteurs.
- Implications fiscales
- Analyse des conséquences fiscales de la cession du terrain, notamment en termes de plus-values immobilières, d’abattements éventuels, de fiscalité des revenus générés par la cession, etc.
- Proposition de stratégies fiscales pour optimiser la fiscalité de l’opération en fonction de la situation des clients.
- Gestion du risque
- Evaluation des risques associés à la cession du terrain contre remise de locaux à construire, tels que les risques liés aux travaux de construction, les risques de marché immobilier, etc.
- Mise en place de mesures pour minimiser ces risques et protéger les intérêts des clients.
- Planification successorale
- Intégration de l’opération de cession dans la stratégie globale de transmission du patrimoine des clients, en tenant compte des besoins de leurs héritiers et des règles fiscales relatives à la transmission.
- Comparaison des scénarios
- Présentation des différentes options de cession possibles avec leurs avantages et inconvénients respectifs.
- Comparaison des scénarios en fonction des objectifs des clients, de leur situation financière, de leurs besoins en revenus complémentaires, etc.
- Recommandations et suivi
- Proposition d’un schéma de cession optimal en fonction des analyses précédentes et des préférences des clients.
- Suivi régulier de l’évolution de l’opération et des revenus générés par la cession, avec des ajustements si nécessaires en fonction de l’évolution de la situation des clients et des marchés.
Annexe 13 : Critères de décision dans le choix du type de montage juridique de l’opération de cession de terrain contre remise de locaux à construire
| Critères de décision | Cession de l’entier terrain | Cession de tantièmes de terrain |
| Superficie du terrain | Grande superficie et souhait de conserver une partie pour projets personnels | Superficie adaptée pour céder une partie sans compromettre les projets personnels |
| Objectifs financiers | Besoin de revenus complémentaires | Pas de besoin immédiat de fonds et intérêt pour les revenus à plus long terme |
| Gestion de la construction | Souhait de contrôler totalement la construction des locaux réservés | Acceptation de conserver la responsabilité de la construction des locaux réservés |
| Fiscalité | Analyse des implications fiscales sur les plus-values immobilières et les abattements éventuels | Analyse des implications fiscales sur les plus-values immobilières et les abattements éventuels |
| Risques et responsabilités | Acceptation des risques et responsabilités liés à la construction et à la gestion des locaux réservés | Souhait de transférer les risques et responsabilités liés à la construction des locaux réservés |
| Potentiel de valorisation | Intérêt à bénéficier du potentiel de valorisation du terrain | Intérêt à bénéficier du potentiel de valorisation des locaux réservés |
| Vision à long terme | Vision à court terme avec objectifs immédiats | Vision à plus long terme avec stratégie patrimoniale globale |
Annexe 14 : Modèle de rapport d’avancement des travaux à transmettre au client
| Date du rapport | État d’avancement | Date de début des travaux | Date prévue de fin des travaux | Montant total payé au promoteur à ce jour | Paiements conformes au planning |
| 15/09/2023 | 50% | 01/08/2023 | 31/12/2023 | 300 000 euros | 30% payés pour les fondations et la dalle |
Informations générales :
- Nom du promoteur : XXX Construction
- Adresse du chantier : Rue des Acacias, Ville X
- Description de l’opération : Cession du terrain d’une valeur de 1 000 000 euros avec engagement de construire un immeuble résidentiel de 10 appartements.
Contrôle des documents contractuels :
- Vérification des autorisations et permis : Toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues par XXX Construction.
- Engagement de construire : XXX Construction respecte son engagement de construire l’immeuble conformément au contrat.
Rapport d’avancement du promoteur :
- Les fondations et la dalle ont été réalisées à 30%.
- Aucun retard n’est signalé pour le moment.
- Les travaux se déroulent conformément au planning établi.
Vérification des garanties :
- XXX Construction a fourni une garantie financière couvrant les risques liés aux travaux.
Visites sur le chantier :
- Lors de notre dernière visite le 10/09/2023, nous avons pu constater les travaux en cours pour les fondations et la dalle. Le chantier est bien organisé et respecte les normes de sécurité.
Analyse des rapports d’avancement :
- L’avancement des travaux est en ligne avec les prévisions du planning initial. Aucun retard significatif n’est constaté à ce stade.
Recommandations :
- Continuer de suivre l’avancement des travaux de manière régulière et anticiper toute éventuelle variation du planning.
Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des préoccupations concernant l’avancement des travaux.
Cordialement,
[Nom de l’expert-comptable]
[Coordonnées de l’expert-comptable]
